Rewitalizacja - czym jest?

Zabytkowa kamienica w centrum miasta, opuszczona willa z XIX wieku, poprzemysłowy magazyn – to obiekty, które kryją w sobie ogromny potencjał inwestycyjny. Celem rewitalizacji jest przywrócenie do życia zdegradowanych części miasta, ożywienie ich oraz uzupełnienie o nowe funkcje, które odpowiadają współczesnym potrzebom mieszkańców i użytkowników. Rewitalizacja to proces, którego istotą jest nie tylko przywrócenie funkcji urbanistycznych, ale także ożywienie społecznych i gospodarczych aspektów tych obszarów. Dzięki temu możliwe jest przywrócenie atrakcyjności i wartości zdegradowanym terenom, co przekłada się na poprawę jakości życia lokalnej społeczności.

Rewitalizacja pozwala przekształcić je w nowoczesne hotele, biurowce czy przestrzenie mieszkalne, zachowując jednocześnie ich unikalny charakter. Jak wygląda ten proces od strony inwestora? Czego się spodziewać i na co się przygotować? Wielu inwestorów może pochwalić się niesamowitymi historiami które towarzyszą odkryciom w procesie rewitalizacji można dzięki nim trafić do gazet, bo pod budynkami można odkryć nawet cmentarze jeszcze z okresu średniowiecza.

Czym właściwie jest rewitalizacja?

Rewitalizacja to znacznie więcej niż przebudowa. To kompleksowy proces przywracania zdegradowanym obiektom nowego życia – poprzez nadanie im współczesnych funkcji przy jednoczesnym zachowaniu historycznej wartości. W praktyce oznacza to połączenie prac konserwatorskich z modernizacją techniczną i dostosowaniem do aktualnych standardów użytkowych.

Dla inwestora rewitalizacja otwiera możliwość wejścia w posiadanie nieruchomości o wyjątkowym charakterze, której nie da się odtworzyć w nowym budownictwie. Oryginalne detale architektoniczne, szlachetne materiały, historia i dziedzictwo miejsca – to wartości, które przekładają się na atrakcyjność rynkową i wyższą wartość obiektu.

Rewitalizacja to zespół działań urbanistycznych oraz planistycznych prowadzonych i koordynowanych przez organy władzy publicznej, przy udziale interesariuszy rewitalizacji, takich jak mieszkańcy, przedsiębiorcy, konserwator zabytków, prowadzący działalność gospodarczą, organizacje pozarządowe oraz wspólnoty mieszkaniowe. Kluczowe znaczenie mają tu aspekt społeczny i ekonomiczny, a także poziom kapitału społecznego, który wpływa na skuteczność prowadzonych działań. Realizacja lokalnego programu rewitalizacji, będącego podstawowym dokumentem strategicznym na poziomie gminy, umożliwia efektywną współpracę wszystkich stron. Rewitalizacja jest długim procesem, którego powodzenie zależy od zaangażowania mieszkańców, przedsiębiorców i organizacji pozarządowych, a także od współpracy i środków zarówno ze strony publicznej, jak i prywatnej. Dobrze prowadzona rewitalizacja przynosi pozytywne efekty dla społeczności lokalnych, poprawiając jakość życia i stymulując rozwój ekonomiczny obszarów zdegradowanych.

Obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji

W procesie rewitalizacji kluczowe znaczenie ma prawidłowe zidentyfikowanie obszaru zdegradowanego oraz obszaru rewitalizacji. Obszar zdegradowany to fragment obszaru gminy, w którym występuje szczególna koncentracja negatywnych zjawisk społecznych, takich jak bezrobocie, ubóstwo, przestępczość, niski poziom edukacji czy niewystarczający poziom uczestnictwa mieszkańców w życiu publicznym. To właśnie te czynniki prowadzą do powstania stanu kryzysowego, który wymaga podjęcia działań naprawczych.

Obszar rewitalizacji obejmuje całość lub część obszaru zdegradowanego, wyróżniając się jeszcze większym nasileniem negatywnych zjawisk. Wyznaczenie obszaru zdegradowanego oraz obszaru rewitalizacji następuje na podstawie uchwały rady gminy, po przeprowadzeniu szerokich konsultacji społecznych. W proces ten zaangażowani są wszyscy kluczowi interesariusze rewitalizacji: mieszkańcy, właściciele nieruchomości, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, a także organizacje pozarządowe. Ich głos jest niezwykle istotny, ponieważ to właśnie oni najlepiej znają lokalne potrzeby i oczekiwania wobec przyszłych zmian.

Dla inwestora znajomość procedury wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji jest niezbędna – pozwala zrozumieć, dlaczego dana część miasta została objęta programem rewitalizacyjnym i jakie wyzwania oraz możliwości wiążą się z inwestowaniem w tej przestrzeni. Warto pamiętać, że działania rewitalizacyjne są skoncentrowane terytorialnie i mają na celu nie tylko poprawę stanu technicznego nieruchomości, ale przede wszystkim wyprowadzenie lokalnej społeczności ze stanu kryzysowego.

Gminny program rewitalizacji – co warto wiedzieć?

Podstawą skutecznych działań rewitalizacyjnych jest Gminny Program Rewitalizacji. To strategiczny dokument, który powstaje na podstawie szczegółowej diagnozy stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych i określa cele, zadania oraz konkretne działania niezbędne do wyprowadzania tych obszarów ze stanu kryzysowego. Program rewitalizacji jest opracowywany zgodnie z ustawą z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji i musi uwzględniać potrzeby oraz oczekiwania lokalnej społeczności.

W ramach gminnego programu rewitalizacji przewidziane są różnorodne działania – od remontów budynków mieszkalnych i zabytkowych, przez tworzenie nowych, atrakcyjnych przestrzeni publicznych, aż po wsparcie dla lokalnych przedsiębiorców i inicjatyw społecznych. Program ten stanowi swoistą mapę drogową dla wszystkich podmiotów zaangażowanych w proces rewitalizacji, w tym inwestorów, którzy chcą realizować projekty na obszarze objętym programem.

Dla inwestora znajomość zapisów gminnego programu rewitalizacji jest kluczowa – pozwala zidentyfikować priorytetowe działania, zrozumieć mechanizmy wsparcia oraz określić, w jaki sposób planowana inwestycja może przyczynić się do wyprowadzania obszarów zdegradowanych ze stanu kryzysowego. To także gwarancja, że podejmowane działania będą zgodne z lokalną strategią rozwoju i oczekiwaniami społeczności.

Dlaczego warto rozważyć inwestycję w rewitalizację?

Obiekty zabytkowe i historyczne oferują coś, czego nie zapewni żadna nowa inwestycja – autentyczność i tożsamość miejsca. Butikowy hotel w zrewitalizowanej kamienicy przyciąga gości szukających unikalnych doświadczeń. Biuro w historycznej willi buduje prestiż firmy i zapewnia pracownikom inspirujące otoczenie.

Przykładem jest Art Hotel przy ul. Kiełbaśniczej we Wrocławiu – renesansowa kamienica, która przed rewitalizacją była w stanie bliskim ruiny. Projektanci, stojąc na parterze, mogli zobaczyć niebo przez zniszczone stropy i dach. Dziś to elegancki hotel butikowy w sercu Starego Miasta, nieustająco cieszący się popularnością wśród gości.

Rewitalizacja miast obejmuje działania na rzecz przywrócenia funkcji budynków mieszkalnych i innych obiektów na terenach zdegradowanych w sensie urbanistycznym, architektonicznym oraz społeczno-gospodarczym. Celem tych procesów jest ożywienie obszarów, które utraciły swoją pierwotną funkcję, poprzez integrację gospodarki skoncentrowanej terytorialnie i poprawę jakości życia mieszkańców. Przywrócenie atrakcyjności i funkcjonalności budynków mieszkalnych stanowi kluczowy element skutecznej rewitalizacji miast.

Rewitalizacja to również odpowiedź na wymogi zrównoważonego rozwoju. Przebudowa istniejących obiektów jest bardziej ekologiczna niż budowa od podstaw – pozwala wykorzystać już istniejącą substancję budowlaną, często wykonaną z materiałów o jakości nieosiągalnej we współczesnym budownictwie.

Rewitalizacja fragmentów tkanki miasta pozwala na odzyskanie ciągłości i uszczelnienie sybstancji, co przeciwdziała zjawisku tak niekorzystmey jak rozlewanie się miast.

Etapy procesu rewitalizacyjnego

1. Rozpoznanie i dokumentacja

Pierwszym krokiem jest dogłębne poznanie obiektu – jego historii, stanu technicznego i kontekstu urbanistycznego. Na tym etapie wykonuje się ekspertyzy historyczne, badania stratygraficzne, architektoniczne i restauratorskie. To fundament, na którym opiera się cała koncepcja.

Na etapie rozpoznania i dokumentacji prowadzone są konsultacje społeczne projektu z udziałem interesariuszy rewitalizacji, takich jak mieszkańcy, właściciele nieruchomości, podmioty gospodarcze, organizacje pozarządowe oraz władze publiczne.

Już tutaj konieczne jest uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego. Warto od początku współpracować z biurem projektowym, które ma doświadczenie w kontaktach z urzędami konserwatorskimi – znajomość procedur i oczekiwań konserwatora znacząco usprawnia proces.

2. Koncepcja i projektowanie

Na podstawie zebranych danych powstaje koncepcja rewitalizacji. Określa się zakres prac konserwatorskich, strefy ochrony oraz program funkcjonalny. To moment kluczowych decyzji: jaką funkcję nadać obiektowi, jak pogodzić wymogi konserwatorskie z oczekiwaniami użytkowników, jak zoptymalizować układ przestrzenny.

Dobrym przykładem kreatywnego podejścia jest Willa IDEA (dawna Willa Adalbert Pfluga) przy ul. Ksawerego Liskego we Wrocławiu. Zabytkowa willa z 1876 roku została przekształcona w nowoczesny kompleks biurowy. Zaadaptowano strych i pogłębiono suterenę, a na tyłach działki – na bazie dawnej stajni – powstał współczesny biurowiec ze szkła i drewna. Oba budynki połączono przeszklonym pawilonem, tworząc spójne założenie łączące historię z nowoczesnością. Zagospodarwoany zielenią dziedziniec tworzy zaplecze sprzujające rekreacji pracowników.

3. Realizacja

Etap budowlany w rewitalizacji wymaga szczególnej staranności. Prace prowadzi się zgodnie z zatwierdzonym projektem, pod nadzorem konserwatorskim. Często w trakcie robót pojawiają się odkrycia – oryginalne freski, zabytkowe elementy konstrukcyjne – które wymagają dostosowania planów.

W Willi Pfluga podczas prac odkryto pozłacane stiuki, malowidła o tematyce mitologicznej i biblijnej, barwne witraże oraz ceramiczne delfty w kominku. Wszystkie zostały pieczołowicie odrestaurowane, stając się wizytówką obiektu.

Wdrożenie gminnego programu rewitalizacji – rola inwestora

Realizacja gminnego programu rewitalizacji to proces wymagający ścisłej współpracy wielu podmiotów – od władz lokalnych, przez organizacje pozarządowe, aż po samych mieszkańców. Inwestorzy odgrywają w tym procesie szczególnie ważną rolę, ponieważ to właśnie ich zaangażowanie i kapitał umożliwiają realizację kluczowych inwestycji na obszarze rewitalizacji.

W praktyce inwestorzy mogą uczestniczyć w procesie rewitalizacji poprzez remonty i modernizacje budynków, adaptację starych obiektów do nowych funkcji, a także tworzenie nowych przestrzeni publicznych, które służą lokalnej społeczności. Ważne jest, aby inwestorzy aktywnie uczestniczyli w konsultacjach społecznych projektu i współpracowali z mieszkańcami oraz innymi interesariuszami rewitalizacji. Tylko wtedy możliwe jest wypracowanie rozwiązań odpowiadających realnym potrzebom i oczekiwaniom społeczności.

Wdrożenie gminnego programu rewitalizacji podlega stałemu monitorowaniu i ocenie, co pozwala na bieżąco weryfikować, czy podejmowane działania rzeczywiście przyczyniają się do wyprowadzania obszarów zdegradowanych ze stanu kryzysowego. Dla inwestora oznacza to nie tylko możliwość realizacji atrakcyjnych projektów, ale także realny wpływ na poprawę jakości życia mieszkańców i rozwój lokalnej gospodarki. Wspólne działania wszystkich interesariuszy przekładają się na trwałe, pozytywne efekty w przestrzeni miejskiej.

Na co się przygotować jako interesariuszy rewitalizacji?

Rewitalizacja to inwestycja wymagająca cierpliwości. Procedury konserwatorskie, nieprzewidziane odkrycia podczas prac, konieczność uzgodnień – wszystko to wydłuża harmonogram w porównaniu z typową budową.

Wymaga też elastyczności budżetowej. Ekspertyzy, badania i prace konserwatorskie generują koszty, które trudno precyzyjnie oszacować na początku. Powodzenie całego procesu rewitalizacji zależy od współpracy wszystkich zaangażowanych stron, co pozwala na skoordynowane i kompleksowe podejście do realizacji inwestycji. Dlatego tak ważne jest doświadczone biuro projektowe, które potrafi realistycznie ocenić zakres prac i przeprowadzić inwestora przez cały proces.

Warto jednak pamiętać, że efekt końcowy – obiekt o unikalnym charakterze, niemożliwy do odtworzenia – rekompensuje te wyzwania. Art Hotel i Willa Pfluga to dowody na to, że dobrze przeprowadzona rewitalizacja tworzy nieruchomości o wyjątkowej wartości rynkowej i użytkowej.

Kiedy rewitalizacja ma sens na podstawie gminnego programu rewitalizacji?

Inwestycja w rewitalizację sprawdza się szczególnie, gdy:

• obiekt ma atrakcyjną lokalizację (sąsiedztwo terenów rekreacyjnych, centra miast, prestiżowe dzielnice),
• zachował wartościową substancję architektoniczną,
• planowana funkcja wpisuje się w kontekst miejsca,
• inwestor szuka wyróżnienia na rynku poprzez unikalny charakter nieruchomości.

W przypadku występowania negatywnych zjawisk społecznych, gospodarczych lub technicznych na danym obszarze, inwestycja w rewitalizację ma szczególny sens i może przynieść wymierne korzyści.

Rewitalizacja nie jest dla każdego – wymaga zaangażowania, wizji i gotowości do pracy z materią historyczną. Dla inwestorów, którzy te warunki spełniają, otwiera możliwości niedostępne w standardowym budownictwie.

Projekty rewitalizacyjne a finansowanie ze środków Unii Europejskiej

Projekt rewitalizacyjny mozę ubiegać się o dofinansowanie z Unii Europejskiej. Musi on przede wszystkim wynikać z dokumentu strategicznego, jakim jest Gminny Program Rewitalizacji.  

Kluczowe wymogi prawne i proceduralne to:

• Zgodność z ustawą: Projekt musi być realizowany zgodnie z Ustawą o rwitalziacji, która definiuje rewitalizację jako proces wyprowadzania obszarów ze stanu kryzysowego w sposób kompleksowy (łączący działania społeczne, gospodarcze i przestrzenne).
• Wpis do GPR: W perspektywie finansowej 2021–2027 podstawą do ubiegania się o środki jest posiadanie przez gminę zatwierdzonego i pozytywnie zaopiniowanego programu rewitalizacji.
• Wytyczne horyzontalne: Inwestycja musi spełniać unijne zasady, takie jak zgodność z celami programu regionalnego, zasadę "nie czynienia znaczącej szkody" środowisku oraz zapewniać dostępność dla osób ze szczególnymi potrzebami. 

Środki są dostępne głównie w ramach programów regionalnych RPO, a poziom wsparcia może wynosić do 85% kosztów kwalifikowalnych. 
 

SRDK STUDIO od ponad 30 lat realizuje projekty rewitalizacyjne we Wrocławiu i na Dolnym Śląsku. W naszym portfolio znajdują się m.in. Art Hotel, Willa IDEA, Centrum Sztuki Piekarnia czy Browary Wrocławskie. Dysponujemy zespołem architektów ze specjalizacją w konserwacji zabytków oraz doświadczeniem w prowadzeniu inwestycji przez procedury konserwatorskie.

Rozważasz inwestycję w rewitalizację? Skontaktuj się z nami – chętnie porozmawiamy o możliwościach