Plan ogólny: „Konstytucja” czy wyzwanie? Relacja z gorącej debaty z udziałem SRDK STUDIO

Wczorajszego dnia, 29 stycznia 2026 roku, mieliśmy zaszczyt uczestniczyć w Dolnośląskim Kongresie Inwestycyjnym - II Forum Transformacji Przemysłowej na stadionie Tarczyński Arena we Wrocławiu. Jako SRDK STUDIO chcielibyśmy serdecznie podziękować organizatorom za zaproszenie oraz wyjątkowe wyróżnienie i uznanie naszego blisko 40-letniego dorobku projektowego.

Dorota Jarodzka-Śródka, prezes studia brała udział jako panelistka w panelu r VIII „Teren gotowy na inwestycje - jak decyzje planistyczne gmin przyciągają kapitał i inwestorów”. 

Oto pełna lista uczestników panelu:

• Łukasz Marciniak – Zastępca Dyrektora Departamentu Planowania Przestrzennego, Ministerstwo Rozwoju i Technologii
• Piotr Baran – Przewodniczący Rady Nadzorczej PCG; Członek zarządu PZFD; Wiceprezes PZFD Wrocław
• Maciej Kupaj – Prezydent Miasta Legnicy
• Dorota Jarodzka-Śródka – Prezes Zarządu SRDK STUDIO; Honorowa Przewodnicząca Rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich
• Emilian Bera – Burmistrz Jawora

Głos SRDK STUDIO wybrzmiał w tej dyskusji wyjątkowo wyraźnie. Dorota Jarodzka-Śródka – podzieliła się wartościową perspektywą wynikającą z wieloletniego doświadczenia biura w projektowaniu, uczestnictwie w procesach inwestycyjnych oraz konsultowaniu kwestii legislacyjnych.Głos ministerstwa: plan ogólny jako narzędzie cyfrowe i jawne

Niezwykle ważnym punktem debaty było wystąpienie Łukasza Marciniaka, zastępcy dyrektora Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Przedstawił on reformę nie jako przeszkodę, ale jako nowoczesne narzędzie dla samorządów.

Najważniejsze punkty z wystąpienia Dyrektora Marciniaka:

• koniec z nieprecyzyjnym „Studium”: Dyrektor podkreślił, że dotychczasowe studia uwarunkowań były dokumentami strategicznymi, ale zbyt mało precyzyjnymi. Plan Ogólny ma być aktem prawa miejscowego, który realnie wiąże decyzje o warunkach zabudowy.
• cyfryzacja i jawność: Ministerstwo stawia na dokumenty cyfrowe. Plan Ogólny ma być zbiorem danych, do których każdy inwestor i urzędnik będzie miał szybki, elektroniczny dostęp. Ma to radykalnie skrócić czas sprawdzania, co można wybudować na danej działce.
• walka z niekontrolowanym rozlewaniem się miast: Dyrektor zaznaczył, że gminy otrzymały narzędzia (m.in. bilanse terenów), które pozwolą im ograniczyć zabudowę tam, gdzie generuje ona nadmierne koszty infrastruktury (drogi, media).
• otwartość na korekty: Łukasz Marciniak zapewnił, że Ministerstwo na bieżąco słucha głosów branży i jest gotowe, aby doprecyzować przepisy, jeśli okażą się one niejasne w praktyce.

Ekspercka riposta: co podkreśliła Prezes Dorota Jarodzka-Śródka?

Prezes SRDK STUDIO weszła w merytoryczny dialog z przedstawicielem Ministerstwa, wskazując na praktyczne aspekty wdrażania tych zmian:

• ZPI - szansa: Dorota Jarodzka-Śródka wskazała, że Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to obecnie najbardziej istotne narzędzie planistyczne. To właśnie jasne określenie zasad tej współpracy przez gminy będzie „kluczem przyspieszającym decyzje inwestorów”.
• konieczność „czyszczenia” zapisów: Aby uniknąć paraliżu na linii planista – projektant – urząd wydający pozwolenie, zapisy muszą być jasne. „Intencja planisty musi być czytelna dla wszystkich szczebli” – podkreśliła Pani Prezes, zwracając uwagę, że precyzja, o której mówił Dyrektor Marciniak, musi iść w parze z życiem projektowym.
• apel o elastyczność bilansów: W bezpośrednim odniesieniu do słów przedstawiciela Ministerstwa, Pani Prezes apelowała o rewizję podejścia do bilansów mieszkaniowych. Dane GUS nie zawsze odzwierciedlają realny rynek – sztywne limity mogą doprowadzić do braku gruntów pod mieszkania w miejscach, gdzie ludzie faktycznie chcą żyć.

Plan ogólny i stabilność urbanistyczna

Wystąpienie Macieja Kupaja, Prezydenta Legnicy, podczas panelu było jednym z najbardziej wyrazistych, zwłaszcza w kontekście relacji samorządu z deweloperami oraz problemów aglomeracyjnych.

Oto kluczowe kwestie, które poruszył Pan Prezydent:

Znaczenie planu ogólnego i stabilność urbanistyczna

• Fundament planowania: Prezydent uznał Plan Ogólny za najważniejszy dokument z punktu widzenia urbanistyki miejskiej, bez którego nie można myśleć o nowych planach miejscowych czy decyzjach o warunkach zabudowy.
• Koniec „partyzantki”: Plan Ogólny zagwarantuje stabilność i ukróci próby budowania osiedli wielorodzinnych na terenach rolnych, co dotychczas bywało problemem w relacjach z deweloperami.
• Brak blokady inwestycji: Zapewnił, że samo przystąpienie do prac nad Planem Ogólnym w żaden sposób nie wstrzymało wydawania bieżących decyzji o warunkach zabudowy w Legnicy.

Relacje z inwestorami i procedura ZPI

• otwartość na deweloperów: Prezydent Kupaj zadeklarował, że rozwój miasta jest niemożliwy bez deweloperów, a w Legnicy traktuje się ich jak partnerów rozwijających tkankę miejską.
• narzędzie ZPI: Legnica proceduje obecnie dwa Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) i ocenia to narzędzie jako proste oraz precyzyjne .
• skracanie terminów: Kluczem do przyciągania kapitału (podał przykład hiszpańskiej firmy) jest skracanie terminów wydawania dokumentów do niezbędnego minimum, zamiast trzymania się terminów ustawowych.

Bariery zewnętrzne

• blokady administracyjne: Maciej Kupaj wskazał na konserwatora zabytków oraz Wody Polskie jako instytucje, które potrafią zablokować nawet bardzo dobre i popierane przez miasto inwestycje, ograniczając samorządność i warto pamiętać o tym, że nie tylko miasto decyduje o tempie realizacji inwestycji.

Problem suburbanizacji (tzw. „pasożytnictwo gmin ościennych”)

• odpływ mieszkańców i podatków:  Pan Prezydent zwrócił uwagę na zjawisko ucieczki mieszkańców do powiatów sąsiednich, gdzie grunt jest tańszy. W przypadku Legnicy dotyczy to ok. 20 tysięcy osób (jedna piąta mieszkańców).
• wykorzystywanie infrastruktury: Podkreślił, że osoby te mieszkają 5-20 metrów za granicą miasta, nie płacą w nim podatków, ale w pełni korzystają z miejskich dróg, szkół i przedszkoli, co generuje koszty dla miasta przy braku dochodów.
• postulat zmian: Zaapelował o wprowadzenie obowiązku konsultowania planów ogólnych gmin ościennych z „gminą centralną” (miastem na prawach powiatu), aby ograniczyć negatywne skutki rozlewania się zabudowy pod miastem.

Podsumowanie: Przewidywalność, elastyczność zamiast uznaniowości

Debata pokazała, że choć Ministerstwo dostarcza narzędzia, to ich sukces zależy od sprawnej współpracy na linii gmina-projektant-inwestor. 

Dorota Jarodzka-Śródka tak podsumowała panel „Wszyscy musimy się nauczyć postępowania w oparciu o nowe plany ogólne. Kluczem do sukcesu regionu jest partnerska rozmowa i wzajemne zrozumienie potrzeb samorządu i biznesu”. 

W SRDK STUDIO od lat łączymy te światy, dbając o to, by każda inwestycja – była realizowana w oparciu o najstabilniejsze fundamenty prawne oraz o dobro człowieka.